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管理人可否不履行判决确认的办理房屋过户义务?

中咨律师事务所|2020-12-09|阅读量:6042

海南方圆律师事务所张佳琦律师问:

韩律师您好!我有个问题,想要向您请教。2003年,A公司通过司法拍卖竞买方式获得约500㎡房屋(商铺),法院为此出具了民事裁定书,确认该500㎡房屋产权归属A公司所有。2006年12月,A公司与甲自然人签订了一份《房屋转让合同》,约定A公司将该房屋转让给甲。合同签订后,甲依约支付价款,但A公司既未办理拍卖房屋产权过户到自己名下手续,也未办理将房屋产权过户给甲的手续。甲依据合同仲裁条款申请仲裁。仲裁裁决:合同有效;A公司三个月内为甲办理房屋产权过户手续。甲向法院申请执行仲裁裁决。A公司申请不予执行仲裁裁决。一审法院经审理,裁定不予执行仲裁裁决,并判决驳回甲诉讼请求。甲不服上诉后,二审法院判决合同继续履行,A公司三十天内配合甲办理房屋产权过户手续。A公司申请再审,再审法院2020年5月作出再审判决,判决甲支付完毕全部余款后三十日内将房屋交付给甲,并为甲办理房屋产权过户手续。


2020年8月,A公司收到甲支付的全部余款,并将房屋交付给甲,但仍未为甲办理房屋过户手续。2020年10月,法院裁定受理债权人对A公司破产申请。受理A公司破产裁定书上认定:A公司对涉案房屋负有协助过户义务,并对涉案房屋不再具有财产性权益。


A公司破产后,甲请求A公司管理人协助办理涉案房屋过户手续。管理人认为,房屋属于A公司破产财产,甲可以申报债权。请问韩律师,业经法院判决A公司有义务办理过户手续给甲的涉案房屋,是否还属于A公司破产财产?或者,管理人是否有义务为甲办理房屋过户手续?烦请韩律师拨冗解答,谢谢!




北京市中咨律师事务所合伙人韩传华答:

张佳琦律师您好!您提出的问题有新意。过去大家讨论的基本上都是房屋买卖合同在出卖人破产后是否继续履行问题。您的这个问题,是法院已判决房屋出卖人有办理房屋过户手续义务,出卖人破产后,管理人是否继续负有义务办理房屋过户手续?


一、有关破产财产司法解释是否适用的法律判决


探讨本期中咨普法,有必要回顾一下法释〔2002〕23 号《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项规定是否还适用的问题。该第七十一条规定是:“下列财产不属于破产财产:……(五)特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物;……”。


经检索法院裁判文书发现,对于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条(五)项规定是否还适用的问题,法院判决并不统一。


1、法院判决可以适用。例如,在杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司纠纷一案中,北京市高级人民法院(2015)高民终字第761号《民事判决书》认定:“《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》并不抵触,《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项亦未被相关法条予以废止。故英嘉公司有关《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条因与《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国企业破产法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条相矛盾不应当被引用的意见,无法律依据,本院不予采信。故此,英嘉公司要求确认其与杨飞之间签订的《商品房买卖合同》已经解除,不应当支持杨飞行使取回权的上诉请求,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。”


2、法院判决不可以适用。例如,在熊涛与武汉朕宇房地产开发有限公司纠纷案件中,湖北省武汉市中级人民法院(2020)鄂01民终6406号《民事判决书》认定:“2013年9月16日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》作出了不同规定,其第二条为:‘下列财产不应认定为债务人财产:(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产;(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;(三)所有权专属于国家且不得转让的财产;(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。’第三条规定:‘债务人已依法设定担保物权的特定财产,人民法院应当认定为债务人财产。’依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第四十八条‘本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释,与本规定相抵触的,自本规定施行之日起不再适用’的规定,《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》不一致的内容,应不再适用。”


3、法院判决回避适用。有些法院判决,本应明确是否适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条,但却有意回避。例如,在杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司纠纷一案的再审中,再审申请人英嘉公司申请再审的主要理由是北京市高级人民法院(2015)高民终字第761号《民事判决书》适用法律错误,即:《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》等规定不一致,不应适用。但最高人民法院在裁定驳回再审申请的(2015)民申字第1158号民事裁定书中,却回避了《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项是否可以适用的问题。


4、法院明确规定不适用。例如,苏高法电(2017)794号《江苏省高级人民法院民二庭破产案件审理指南(修订版)》,在其“七、破产债权及清偿顺序”部分明确规定:“《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五、六的规定,与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动规则不相符,应适用物权法的有关规定。”



二、有关未过户房屋买受人权利的学理解释


未过户房屋,包括:尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定房屋,或者尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的房屋,在房屋卖方进入破产程序后,大部分学者意见是买受人权利应予特别保护。但具体到买受人权利行使的法律依据,学者们意见的侧重点稍有不同。


1、买受人享有房屋产权。在《人民司法(应用)》2016年第7期刊登的王欣新、张思明“房地产开发企业破产中的房屋产权界定与合同履行”一文中,作者认为:“长期以来,我国存在大量购房者已经交付全部或者大部分款项,并根据开发商的交付行为取得对房产的占有、使用或者收益等实际权利,但开发商却因各种情况怠于或无法办理产权过户手续的现象。若是开发商在此期间破产,仅将产权登记作为房屋所有权归属的唯一标准,就将使购房者付款购买且已经入住的房屋仅因未办理产权登记手续而被归入债务人财产,以清偿破产债权,这明显是不公平的,而且会激化矛盾、诱发群体性动荡事件。因此,房地产开发企业进入破产程序,购房者应享有已获得交付使用的所购房屋之产权,并有权请求债务人继续为其办理产权过户手续,以保障购房者的合法权益。”



2、买受人享有取回权。在《法律适用》2016年第3期刊登的池伟宏“房地产企业破产重整中的权利顺位再思考”一文中,作者认为:“《企业破产法》第38条规定权利人在破产程序中可以行使取回权,取回权是所有权人或其他权利人不受破产程序约束,向破产管理人或破产债务人请求返还其“不属于债务人的财产”的权利。有观点认为,取回权的基础权利是所有权及其他物权。笔者认为,取回权的基础权利既有所有权也有债权,即取回申请人享有所有权当然享有取回权,但享有取回权不一定享有所有权。所以,在破产程序中物权变动是并非认定取回权的唯一标准。《物权法》第9条规定,除法律另有规定,不动产物权的设立、变更、转让、消灭,经依法登记发生效力,未经登记不发生效力。进而更有观点认为,在破产程序中,除非法律另有规定,只能根据登记情况确定所有权,从而确定取回权。如何正确理解《物权法》第9条规定中不动产登记的法律意义,如何理解登记与物权变动之间的关系,是判断不动产物权归属的重要基础。笔者认为,《物权法》第9条的登记是确认不动产物权变动并将其公之于众的手段,简言之就是不动产物权的公示方法。认为不动产物权由登记所赋予的观点,显然与登记的本质相悖。除法律另有规定,对不动产物权归属的终局性判断,只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果。因此,绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准是不可取的。”



3、买受人享有物权期待权。在《法律适用》2016年第4期刊登的金春“论房地产企业破产中购房消费者的权利保护消费者保护和债权人可预测性的平衡” 一文中,作者提出了物权期待权的理论,即:“该理论也出现在预告登记制度的理论解读。在我国的实践中,虽然期房预告登记在公示效力方面遭受到相当大的质疑,但是,就预告登记应有的模型即建筑物已接近居住状态后在产权登记簿上记载的预告登记而言,是具备一定的公示效力的。其次,如前述,日本法明文规定,租赁权具备对抗要件的,管理人不得解除租赁合同(《日本破产法》第56条第1款)。该条文某种意义上而言具有赋予承租人准物权的效果。但是,需要注意的是,这里的物权期待权或准物权,权利本身都具备公示效力。因此,物权期待权、准物权与购房人的购房款债权具有本质上的区别,用物权期待权理论解释购房款优先权无疑存在逻辑上的飞跃或扩大适用物权期待权之嫌。”



三、管理人有继续履行涉案房屋过户的义务


回到本期中咨普法,业经法院判决A公司有义务办理过户手续给甲的涉案房屋,是否还属于A公司破产财产?或者,管理人是否有义务为甲办理房屋过户手续?


1、涉案房屋属于破产财产。涉案房屋属于不动产,虽然甲在A公司破产前已支付完全部价款,并以实际占有房屋,但由于没有办理过户手续,所以涉案房屋所有权仍在A公司名下,属于破产财产。前述最高人民法院 (2015)民申字第1158号民事裁定书对此有明确认定:“根据《物权法》第九条的规定,除法律另有规定的以外,不动产物权的转让以产权登记为要件。对于本案所涉房房屋,杨飞虽然已经支付了全部购房款,但英嘉公司尚未交付房屋,亦未办理房屋所有权变更登记,相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。”


2、涉案合同管理人无权解除。涉案《房屋转让合同》在A公司破产时,甲已履行完毕全部义务,仅A公司没有履行办理房屋过户义务,A公司管理人无权解除。对此,前述最高人民法院 (2015)民申字第1158号民事裁定书也有明确认定:“根据《企业破产法》第十八条第一款之规定,管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中,杨飞已经通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项,故对于案涉商品房买卖合同,英嘉公司破产管理人并无解除权。在杨飞主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下,英嘉公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形,故英嘉公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》,协助杨飞办理案涉房屋所有权变更登记,并将案涉房屋交付给杨飞。”


3、法院判决义务管理人应当履行。《企业破产法》第16条规定:“人民法院受理破产申请后,债务人对个别债权人的债务清偿无效。”据此规定,不具有清偿内容的生效裁判文书,管理人在接管债务人后应当继续履行。A公司进入破产时未履行的法院判决义务,只是为甲方办理过户手续。由于该过户手续办理不属于债务个别清偿,所以管理人应当继续履行。管理人拒绝履行该判决义务,没有任何法律依据。因此造成甲损失的,管理人依法应当承担损失赔偿责任。


法释〔2019〕3 号《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(三)》第7条规定:“已经生效法律文书确定的债权,管理人应当予以确认。管理人认为债权人据以申报债权的生效法律文书确定的债权错误,或者有证据证明债权人与债务人恶意通过诉讼、仲裁或者公证机关赋予强制执行力公证文书的形式虚构债权债务的, 应当依法通过审判监督程序向作出该判决、裁定、调解书的人民法院或者上一级人民法院申请撤销生效法律文书,或者向受理破产申请的人民法院申请撤销或者不予执行仲裁裁决、不予执行公证债权文书后,重新确定债权。”据此规定原则,管理人应当确认并履行为甲办理涉案房屋过户手续的判决义务,除非管理人申请撤销涉案法院生效裁判。



四、结语


本期中咨普法,我的意见是:涉案房屋在办理完毕过户手续之前,虽然法律上属于A公司的破产财产,但管理人应当履行法院生效裁判确认的为甲办理过户的义务。管理人怠于履行并造成甲损失的,依法应承担损失赔偿责任。


涉案中甲的权利,我个人以为,定性为物权期待权可能更合适。对此,前述《江苏省高级人民法院民二庭破产案件审理指南(修订版)》,在其“七、破产债权及清偿顺序”部分中,已有明确规定,即:“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条系不动产买受人物权期待权的规定,并非不动产权属规定。……该规定赋予特定情形下商品房买受人物权期待权,可以排除司法执行,在确定消费性买受人标准中可资参照。”

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