购房人申报债权时要求交付房屋怎么办？

北京大成（长春）律师事务所王天歌律师问：

韩律师您好！一直关注并学习“破产法快讯”上您的破问解答。破问34期“购房人解除合同后债权是否优先于建筑工程款？”一文，对购房人在债务人破产之前起诉解除合同后的购房款债权是否优先受偿问题，已有详实解答。身为破产律师，非常受益。

我这里遇到的一个案件是，房地产企业破产清算后，购买房地产企业预售房屋的购房人向管理人申报债权，要求按照房屋买卖合同约定交付房屋，并赔偿相关损失等。考虑到购房人与破产企业之间签订的房屋买卖合同不属于《企业破产法》第18条规定情形，以及破产企业项目烂尾和购房人房屋无法交付的实际情况，管理人建议购房人放弃房屋交付请求，只申报购房款和损失债权。但购房人不愿意，仍坚持要求交付房屋。请问韩律师，这种情况下，管理人怎么办？

北京市中咨律师事务所合伙人韩传华答：

王律师您好！谢谢您提出的问题。通常情况下，破产企业烂尾项目本身难以变价，如果对外转让时要求受让人必须承接向购房人交付房屋义务，则项目变价可能更难，甚至很低价或者零价值转让。以下，结合我自己的实际做法，谈谈管理人处理这个问题的几点认识。

一、管理人可以考虑解除房屋买卖合同

虽然本案破产企业与购房人之间签订的房屋买卖合同，不属于《企业破产法》第18条规定的合同范畴，但管理人仍可以考虑依法解除。

1、《企业破产法》第18条的规定。《企业破产法》关于合同解除，只有第18条有规定。《企业破产法》第18条规定的合同，是“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。本案中，由于购房人已履行完毕购买房屋的付款义务，所以本案合同不属于“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，不适用《企业破产法》第18条规定。《企业破产法司法解释（二）》中虽然有合同解除的规定，但其内容仅限于所有权保留买卖合同的解除，与本案房屋买卖合同的解除无关。

2、《合同法》第94条的规定。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”很多合同解除纠纷案件中，对于违约方是否可以适用《合同法》第94条规定解除合同问题，司法实践中常有争议。

3、《九民会议纪要》第48条的规定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》[法（2019）254号]第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”据此规定，违约方在特定情形下可以通过起诉的方式解除合同。

4、《民法典》第580条规定。《民法典》第530条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”此条规定，与前述《九民会议纪要》第48条规定的内容基本一致，违约方在特定情形下可以解除合同，但必须向法院起诉，或者依据合同中的仲裁条款约定，向仲裁机构申请仲裁。

二、管理人解除房屋买卖合同的方式

本案中，破产企业逾期交付房屋，是房屋买卖合同的违约方。如果管理人决定解除破产企业与购房人之间的房屋买卖合同，管理人需要考虑决定的问题是，如何解除房屋买卖合同？或者，通过何种方式解除房屋买卖合同？

1、管理人尽量不起诉或者不申请仲裁。《九民会议纪要》和《民法典》第580条虽然规定特定情形下的违约方可以解除合同，但同时又要求违约方解除合同需要向法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁。此项违约方解除合同的规定，与《合同法》第96条、《民法典》第565条中守约方有权通知违约方解除合同的规定，存在重大差异。

假定破产企业对外签订有100份房屋买卖合同，每份房屋买卖合同标的额有200万元。如果管理人解除这100份房屋买卖合同，就需要起诉或者申请仲裁100个案件。按每个案件交纳2万元诉讼费或者仲裁费计算，合计需要交纳200万元。在破产财产没有处置之前，破产企业通常不具有交纳这个费用的能力。

破产是一个公平清理债权债务的程序，管理人决定解除合同，是为了破产财产价值最大化和全体债权人更大利益，完全不同于一般意义上的违约方解除合同。因此，要求管理人解除合同必须起诉或者申请仲裁，除了拖延破产程序和增加破产费用外，没有任何实质意义。

最近两期中咨普法，我相继引证了《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》[粤高法发〔2019〕6号]中的有关规定。一是【“破产企业为抵押人情况下的抵押权人是否为债权人？”】中，我引证了该指引第8条；二是【“管理人何时向法院申请宣告债务人破产？”】中，我引证了该指引第101条。本期中咨普法，我继续引证该指引第36条规定。该条规定：“破产受理前成立，债务人未履行完毕，对方当事人履行完毕的合同，自破产受理之日解除；债务人履行完毕，对方当事人未履行完毕的合同，管理人可以要求对方当事人继续履行。双方均未履行完毕的合同，按照《企业破产法》第十八条的规定处理。”

参照《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》上述第36条规定，本案房屋买卖合同，系“债务人未履行完毕，对方当事人履行完毕的合同”，自破产受理之日解除。

2、管理人应当通知购房人解除合同。《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第36条有关诸如本案房屋买卖合同“自破产受理之日解除”的规定，虽然开创了破产企业合同解除的新纪元，但其法定解除这一点有待商榷。首先，这类合同解除，是否必然有利于破产财产增值和全体债权人利益，尚不能确定；其次，未经任何必要程序的法定解除，其合理性和实施效力存在疑问。因此，我个人认为，管理人首先需要综合考虑决定是否解除本案房屋买卖合同；其次，当管理人决定解除本案房屋买卖合同后，应当作出书面通知并分别向购房人发出。管理人认为不解除合同更有利于破产财产价值最大化，更有利于全体债权人利益的，可以继续履行合同。

3、管理人应当向购房人释明债权申报。本案中，管理人书面通知购房人解除房屋买卖合同的，应当在解除通知中同时说明，购房人可以就解除合同后的损害赔偿请求权向管理人申报债权。此项损害赔偿权的范围，可以参照《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第70条规定执行。该条规定是：“管理人解除破产案件受理前成立但未履行或未完全履行的合同的，对方当事人以合同解除的损害赔偿请求权申报债权。损害赔偿额的计算，按照《合同法》等有关法律规定处理，但依照《企业破产法》第十八规定解除合同的，以实际损失为原则，合同约定的违约金或定金条款不再适用。”据此规定，本案购房人可以就其购房款返还、约定的违约金和损失等，向管理人申报债权。

4、购房人不同意解除合同的救济途径。管理人向购房人发出书面解除合同通知后，购房人不同意解除合同的，可以在接到通知后向人民法院起诉，或者向仲裁机构申请仲裁，请求继续履行合同。此项起诉或者申请仲裁的最后期间，参照《企业破产法司法解释（三）》第8条规定的债权确认纠纷起诉期限，以不超过债权人会议核查后的15日为限。

三、结语

本期中咨普法中的问题，如果购房人房屋无法交付，同时不解除房屋买卖合同项目难以变价，则管理人可以考虑决定解除房屋买卖合同。管理人解除房屋买卖合同应当及时书面通知购房人，说明解除合同的理由，并告知购房人可以就合同解除后的损害赔偿向管理人申报债权，同时告知购房人如果不同意解除合同可以在法院起诉，或者依据房屋买卖合同约定向仲裁机构申请仲裁。