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九、关于抵押登记规则
（一）抵押登记的效力
1.不动产抵押权登记效力
（1）抵押权自登记时设立
《民法典》第四百零二条规定：以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
（2）可抵押的不动产范围
《民法典》第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产为：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③海域使用权。
（3）不动产登记簿与抵押合同约定不一致的处理
《民法典担保制度司法解释》第四十七条规定：不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。
（4）不动产抵押未办理抵押登记的处理
《民法典担保制度司法解释》第四十六条规定：不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。
抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。
2.动产抵押登记效力
（1）抵押权自抵押合同生效时设立
《民法典》第四百零三条规定：以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记不得对抗善意第三人。
（2）动产抵押未办理抵押登记的处理
《民法典》第四百零三条规定：以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
《民法典》第六百四十一条规定：当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。
《民法典担保制度司法解释》第五十四条规定：动产抵押合同订立后未办理抵押登记，动产抵押权的效力按照下列情形分别处理：
①抵押人转让抵押财产，受让人占有抵押财产后，抵押权人向受让人请求行使抵押权的，人民法院不予支持，但是抵押权人能够举证证明受让人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外；
②抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外；
③抵押人的其他债权人向人民法院申请保全或者执行抵押财产，人民法院已经作出财产保全裁定或者采取执行措施，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持；
④抵押人破产，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持。
《民法典担保制度司法解释》第六十七条规定：在所有权保留买卖、融资租赁等合同中，出卖人、出租人的所有权未经登记不得对抗的“善意第三人”的范围及其效力，参照本解释第五十四条的规定处理。
3.权利质权登记效力
（1）票据、仓单、提单出质自登记时设立
《民法典》第四百四十一条规定：以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自办理出质登记时设立。法律另有规定的，依照其规定。
《民法典担保制度司法解释》第五十九条第一款规定：存货人或者仓单持有人在仓单上以背书记载“质押”字样，并经保管人签章，仓单已经交付质权人的，人民法院应当认定质权自仓单交付质权人时设立。没有权利凭证的仓单，依法可以办理出质登记的，仓单质权自办理出质登记时设立。
（2）基金份额、股权出质自登记时设立
《民法典》第四百四十三条第一款规定：以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立。
（3）知识产权中的财产权出质自登记时设立
《民法典》第四百四十四条第一款规定：以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自办理出质登记时设立。
（4）应收账款出质自登记时设立
《民法典》第四百四十五条规定：以应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。
4.违反法律规定设立担保的处理
《民法典担保制度司法解释》第六十三条规定：债权人与担保人订立担保合同，约定以法律、行政法规尚未规定可以担保的财产权利设立担保，当事人主张合同无效的，人民法院不予支持。当事人未在法定的登记机构依法进行登记，主张该担保具有物权效力的，人民法院不予支持。
上述规定将担保合同的效力与担保物权效力进行了区分，以法律、行政法规尚未规定可以担保的财产权利设立担保合同有效，但是该担保不具有物权效力。
5.登记机构的赔偿责任
《民法典担保制度司法解释》第四十八条规定：当事人申请办理抵押登记手续时，因登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
（二）抵押清偿顺序
1.抵押权的清偿顺序
《民法典》第四百一十四条规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（1）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；
（2）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；
（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。
2.同一财产既设立抵押权又设立质权的清偿顺序
《民法典》第四百一十五条规定：同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。
3.同一应收账款订立多个保理合同的取得顺序
《民法典》第七百六十八条规定：应收账款债权人就同一应收账款订立多个保理合同，致使多个保理人主张权利的，已经登记的先于未登记的取得应收账款；均已经登记的，按照登记时间的先后顺序取得应收账款；均未登记的，由最先到达应收账款债务人的转让通知中载明的保理人取得应收账款；既未登记也未通知的，按照保理融资款或者服务报酬的比例取得应收账款。
（三）价款优先权
《民法典》第四百一十六条规定：动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。
上述规定借鉴了英美法系的“买卖价金担保权益规则”，也被称为 “超级优先权”或“价款抵押权”，是指在买卖合同法律关系中，买受人通过赊购的方式取得的动产并将该动产抵押给出卖方，出卖方因此取得该动产的抵押权，《民法典担保制度司法解释》第五十七条将上述规则命名为“价款优先权”。
司法解释第五十七条规定：担保人在设立动产浮动抵押并办理抵押登记后又购入或者以融资租赁方式承租新的动产，下列权利人为担保价款债权或者租金的实现而订立担保合同，并在该动产交付后十日内办理登记，主张其权利优先于在先设立的浮动抵押权的，人民法院应予支持：
1.在该动产上设立抵押权或者保留所有权的出卖人；
2.为价款支付提供融资而在该动产上设立抵押权的债权人；
3.以融资租赁方式出租该动产的出租人。
买受人取得动产但未付清价款或者承租人以融资租赁方式占有租赁物但是未付清全部租金，又以标的物为他人设立担保物权，前款所列权利人为担保价款债权或者租金的实现而订立担保合同，并在该动产交付后十日内办理登记，主张其权利优先于买受人为他人设立的担保物权的，人民法院应予支持。
同一动产上存在多个价款优先权的，人民法院应当按照登记的时间先后确定清偿顺序。
根据上述司法解释规定可以看出，价款优先权是为了解决动产浮动抵押优先受偿效力过强，使担保人在设立动产浮动抵押并办理抵押登记后，又购入或者以融资租赁方式承租新的动产上设立的抵押权带来的权利顺位问题。
《民法典》第三百九十六条规定：企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。
上述规定确立的“动产浮动抵押权”是指：债务人在其现有或将有的全部动产或部分动产之上设定抵押，债权人在债务人不履行债务或当事人约定的实现抵押权的条件成就时，可就该物的价值享有优先受偿的权利，动产财产包括生产设备、原材料、半成品、产品等。以下举例说明动产浮动抵押权给债务人带来的影响：
A公司将其现有的及将有的原材料抵押给银行，向银行贷款并办理了抵押登记。抵押后，A公司向B公司赊购一批原材料，A公司以赊购的原材料向B公司进行抵押，并在十日内办理了抵押登记。
根据《民法典》第四百一十四条第一款第一项规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。
如果依照上述规定，A公司向B公司赊购的原材料，向银行抵押在前，向B公司抵押在后，如银行向A公司就原材料主张抵押权，在A公司的原材料不足清偿银行债权的情况下，B公司就赊销原材料设立的抵押权将失去意义，导致B公司对抵押物价款受偿的权力丧失，使A公司的融资能力受到限制，不利于A公司的发展。
为了在保证动产浮动抵押权利人合法权益的同时，兼顾对担保人在设立动产浮动抵押并办理抵押登记后，又购入或者以融资租赁方式承租新的动产相关权利人权益的保护，《民法典》通过四百一十六条的规定，平衡保护动产浮动抵押权人与新动产相关权利人的权益。
但是，仅根据《民法典》第四百一十六条的字面规定，很难界定该条款的立法目的，最高院通过《民法典担保制度司法解释》第五十七条，明确了《民法典》第四百一十六条的适用范围及规则：
1.在设立动产浮动抵押的情况下，抵押人在新动产上又设立抵押权，并在新动产交付后十日内办理动产抵押登记，新动产抵押权人主张其权利优先于在先设立的浮动抵押权的，人民法院应予支持。
2.在设立动产浮动抵押的情况下，抵押人在新动产上又设立出卖人保留所有权，并在新动产交付后十日内办理保留所有权登记，保留所有权出卖人主张其权利优先于在先设立的浮动抵押权的，人民法院应予支持。
3.还以上述A公司为例：A公司向B公司赊销原材料的资金由C银行提供贷款予以偿还，A公司将向B公司购买的原材料抵押给C银行，并在该原材料交付后十日内办理抵押登记，C银行作为为价款支付提供融资而在该原材料上设立抵押权的债权人，主张其权利优先于在先设立的浮动抵押权的，人民法院应予支持。
4.在设立动产浮动抵押的情况下，抵押人以融资租赁方式获得新动产，并在新动产交付后十日内办理保留所有权登记，以融资租赁方式出租该新动产的出租人，主张其权利优先于在先设立的浮动抵押权的，人民法院应予支持。
5.在设立动产浮动抵押的情况下，买受人取得新动产但未付清价款，或者承租人以融资租赁方式占有租赁物但是未付清全部租金，又以新动产为他人设立担保物权，前款所列权利人（融资租赁出租人、为价款支付提供融资方、保留所有权出卖人）为担保新动产价款债权或者租金的实现而订立担保合同，并在该新动产交付后十日内办理登记，主张其权利优先于买受人为他人（包括浮动抵押权人）设立的担保物权的，人民法院应予支持。
6.在设立动产浮动抵押的情况下，抵押人在新动产上又设立多个价款优先权的，并在新动产交付后十日内办理动产抵押登记，在此情况下，适用《民法典》第四百一十四条第一款第一项规定，人民法院应当按照登记的时间先后确定清偿顺序。
（四）抵押权约定登记与预告登记
1. 抵押权约定登记
《民法典担保制度司法解释》第四十三条规定：当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。
当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。
2.抵押权预告登记
《民法典》第二百二十一条规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
上述规定是《民法典》物权编规定的物权预告登记制度，预告登记的目的是为了保障将来实现物权。抵押权属于物权，但是《民法典》没有对抵押权预告登记进行规范，《民法典担保制度司法解释》弥补了上述《民法典》的不足。
《民法典担保制度司法解释》第五十二条规定：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。
根据上述司法解释的规定，抵押权的预告登记使债权人的抵押权具有一定的物权效力，但不代表债权人已享有抵押权。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。
根据《民法典》第二百二十一条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效，无法保障债权人将来取得抵押物权。
最高人民法院审委会副部级专职委员刘贵祥认为：
预告登记是在当事人无法办理本登记的情况下采取的一种特殊措施，一旦能够办理本登记，则应理解为预告登记就可以产生本登记的法律效力，因此，经人民法院审查，只要预告登记没有失效，且债权人具备办理本登记的条件，就应认定债权人享有优先受偿的权利，而无需另行办理抵押权的本登记。
在抵押人破产的情况下，考虑到抵押预告登记权利人无法等到办理抵押登记的条件具备时再主张优先受偿权，《民法典担保制度司法解释》参照企业破产法关于破产程序中债权加速到期的相关规定，赋予抵押预告登记具有抵押登记的效力，抵押预告登记权利人可以就抵押财产优先受偿。但是，预告登记权利人的优先受偿范围应以受理破产申请时抵押财产的价值为限。
另外，《企业破产法》第三十一条第三项规定，在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务提供财产担保的，管理人有权请求人民法院予以撤销。据此，债务人在人民法院受理破产申请前一年内办理的，且系为没有财产担保的债务设立的抵押预告登记，不享有破产保护效力。
（未完待续）
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