购房人解除合同后债权是否优先于建筑工程款？

贵州北斗星律师事务所徐佳佳律师问：

 韩律师，您好。我想请问一下您如何理解最高院对山东高院关于彩石山庄案的答复中，提到工程款优先权不得对抗购房人在房屋未建成情况下的购房款返还请求权。我现在正在处理的一起破产债权审查中，购房人在房地产开发公司被法院裁定破产前，在政府的主导下，都起诉解除购房合同，退购房款。后房地产开发公司所有资产被拍卖给第三方，第三方修完房屋。房地产开发公司进入破产程序后，购房人要求管理人确认其返还购房款债权优先于建筑工程款。管理人认为彩石山庄的回复不能普遍适用，购房人解除合同后其债权由物权期待权变成了普通债权，无法被确认优先，但又考虑到消费者的生存权，固迟迟无法判断，请韩律师指点一下。

北京市中咨律师事务所合伙人韩传华律师答：

徐律师您好！房地产公司破产案件中，如何处理购房人购买房屋和支付房款， 似乎永远是“剪不断，理还乱”的问题，无时无刻都在考验着管理人的法律智商和维稳水平。

以下我谈几点个人看法，算是管理人律师同行之间的业务交流，供您参考。不妥之处，敬请指正。

一、对最高院《答复》的理解

最高院对山东高院关于彩石山庄案的答复，系指《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》[（2014）执他字第23、24号]。该《答复》中，有关工程款优先权不得对抗购房人的具体规定是：“二、基于<批复>保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于<批复>第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”

1、本案返还购房款债权应优先于工程价款。依据《答复》规定，买受人的优先权，包括：（1）买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权；（2）买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。本案购房人返还购房款债权，属于《答复》中的“购房款返还请求权”，应当优先于工程价款。

2、《答复》对《批复》条款解释可以普遍适用。最高院《答复》虽然针对个案，不属于《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第6条规定的解释、规定、批复和决定四种形式中的任一形式，不是司法解释，但由于《答复》是对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定进行解释，所以，《答复》中的这一解释，应当与《批复》一样，具有司法解释普遍适用的法律效力。

二、对最高院《批复》的理解

《答复》中提及的《批复》，系指《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释(2002)16号] 。《批复》第二条规定是：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

1、购房人必须符合个人消费者条件。《批复》第二条规定的适用对象，是消费者，不是购房人。购房人概念比较广泛，只要其购买房屋，无论是购买住宅还是购买商铺、厂房或者办公楼，也无论购买人是自然人、法人还是社团组织，都可以称为购房人。只有既是购房人，同时也是消费者的自然人，才能适用《批复》第二条规定，具有优先受偿权。

关于消费者的概念，《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》[（2005）执他字第16号]中，有具体的解释。该解释是：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”

依据这一解释，适用《批复》第二条的购房人，必须是“直接用于满足其生活居住需要”的个人消费者。超出个人生活居住需要的购房人，或者购房房屋用于经营的购房人，不属于消费者，不适用《批复》第二条规定，不具有优先受偿权。

2、以房抵债等购房人不具有优先受偿权。因房地产开发公司融资困难，不少房地产开发公司通过以房抵债、让与担保或者虚假按揭等方式与债权人或者购房人签订房屋买卖合同，以偿还借款、担保借款或者获得银行资金等。由于这类合同项下的债权人或者购房人，不是以“满足其生活居住需要”购买房屋的消费者，所以其债权不具有优先受偿权。

对此，不少法院已有明确规定。例如，《河北省高级人民法院破产案件审理规程（试行）》第101条规定：“消费购房者享有优先受偿权。消费购房者债权优先于建设工程价款受偿。债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，人民法院应按基础法律关系的性质认定债权。”

所谓“应按基础法律关系的性质认定债权”，系指如果以房屋抵偿民间借贷，该购房人债权是民间借贷；以房屋抵偿供应商货物价款，该购房人债权是供应商债权，等等。

3、合同解除不影响购房人优先受偿权。购房人与房地产开发公司之间发生的是房屋买卖合同关系。如果购房人符合消费者条件，购房人在房屋买卖合同继续履行情形下请求交付房屋，该房屋交付优先于工程价款；如果购房人在房屋买卖合同解除情形下请求返还购房款，该购房款返还债权优先于工程价款。

本案中，购房人解除合同后的购房款返还债权，与合同继续履行后的交付房屋请求债权一样，均应优先于工程价款受偿。法律不能因为合同解除而有所区别，厚此薄彼。

以工程价款为例。《批复》第一条规定，工程价款优先于抵押权。此处的工程价款，可以是工程承包合同继续履行中的工程结算款，也可以是工程承包合同解除后的工程结算款。工程承包合同是否解除，不影响工程价款对抵押债权的优先受偿。

回到购房人债权。购房人在房屋买卖合同继续履行情形下请求交付房屋，其请求权基础是合同约定权利，属于合同债权范畴。因此发生的纠纷，是房屋买卖合同纠纷，不属于物权确认纠纷。所谓“物权期待权”，实质是合同约定债权，与合同解除后购房款返还债权，性质相同。关于这里的物权和债权问题，最高人民法院(2015)民申字第1158号民事裁定书可以学习借鉴。该裁定书认定：“对于本案所涉房房屋，杨飞虽然已经支付了全部购房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。同时，本案并非因物权归属争议引发的物权确认纠纷，故二审法院将本案案由确定为物权确认纠纷并确认案涉房屋归杨飞所有确有不当。但由上所述，二审判决判令英嘉公司为杨飞协助办理案涉房屋所有权过户手续是正确的，通过该判项的履行或执行，杨飞仍将能够取得案涉房屋所有权。”

4、购房款利息等损失不属于优先受偿债权。破产程序中，购房人向管理人申报债权，如请求交付房屋，通常会因为房地产开发公司逾期交付而申报逾期交付利息等损失债权；如解除房屋买卖合同并申报购房款返还债权时，通常会申报因为房地产开发公司违约造成的利息等损失债权。

为此，管理人需要决定的是，当购房人是消费者，在其购房款和房屋交付优先于工程价款受偿的同时，其申报的利息等损失是否也具有优先受偿权？

我个人认为，购房人优先受偿权并非法律明确规定，其优先受偿权范围应该严格限制，利息等损失债权应不具有优先受偿权，但可以作为普通债权予以确认。

仍以《批复》为例。《批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”依据这一规定，工程价款优先权不包括损失。同理，购房人优先受偿权也不应当包括利息损失等。

不少法院对此有明确规定。例如，昆明市中级人民法院《关于规范全市法院房地产企业破产案件审理相关问题的指引（试行）》第21条规定：“债权人或管理人解除购房合同产生的违约金、损害赔偿金、逾期利息损失、房屋差价款、房屋装修损失等，以及债权人要求继续履行合同并交付房屋时产生的逾期交房违约金、逾期办证违约金均按普通债权认定。”

5、购房人支付小部分款项应具有优先受偿权。《批复》第二条规定的优先受偿权，指的是已支付全部房屋价款或者大部分房屋价款的消费者。我个人理解，最高院制定《批复》时的思路，可能是：在债务人房屋开发商被执行时，已售购房人房屋是否可以被执行，取决于购房人支付了多少款项，支付全部或者大部分购房款的，视为该房屋项下权益全部或者大部分由购房人所有，房屋不能被执行；支付少部分购房款的，视为该房屋项下权益大部分仍由开发商所有，房屋可以被执行。《批复》制定时，没有考虑到破产程序中购房人债权保护问题。

破产程序中，如果保护的是消费者购房权益，则消费者购房款支付多少，不应当影响法律对消费者的保护力度。如果法律规定的优先受偿权，只给予支付购房款比例过半的消费者，不给予支付购房款不足一半的消费者，则可能产生的恶果是：在假定没有违约情形下，有能力支付较多比例购房款的较富有消费者获得优先受偿权，没有能力支付较多比例购房款的较贫穷消费者无法获得优先受偿权。

因此，我个人认为，本着保护弱小消费者利益的原则，无论消费者支付购房款比例是否过半，其在破产程序中的购房款债权均应获得优先受偿权的保护，消费者有违约被解除合同的除外。

广西壮族自治区北海市中级人民法院(2019)桂05民初366号民事判决书，在这个问题上稍有突破。该判决书认定：“现匀海公司以石先超所付房款未足约定房款的一半为由主张其不属于消费性购房者。对此本院认为，首先，石先超已付房款占约定总房款的42.37%（100000元/236016元），已达将近一半的房款。其次，据双方协议约定，由石先超预先支付100000元定金，剩余房款将由其以向银行申请按揭贷款的方式支付，然如上分析，匀海公司的违约行为最终导致该协议解除，双方未能签订《商品房买卖合同》，石先超亦无法向银行申请办理按揭手续，由此可知，恰系匀海公司的违约行为致石先超未能继续支付剩余房款。据此，石先超虽未完全符合以上规定条件，但其已付款项接近一半房款，且具有可归责于匀海公司的原因导致未能付清余款。再次，承包人的工程款物化于建设工程中是承包人享有优先权的理由之一，而本案中，购房人的购房款亦已物化于建设工程，根据以上《批复》和《答复》的精神，涉案消费性购房款的受偿权应优先于工程价款乃至抵押债权的受偿权。因此，石先超请求确认其购房款100000元为优先受偿债权，本院予以支持，但其请求确认该购房款的利息亦为优先受偿债权，于法无据，本院不予支持，该利息债权应属于普通债权。”

上述判决，有条件地突破了《批复》中过半比例要求规定。我期待，以后破产程序中类似法院判决，在购房人没有违约行为情形下，可以无条件地不适用《批复》中过半比例要求规定。

三、结语

本期中咨普法，我个人意见是，《答复》可以适用，也应当适用。如果购房人符合消费者的身份，其在解除合同后请求返还购房款的债权（不包括利息等损失）应当优先于建筑工程款。