管理人解决以房抵债问题时的思路是什么？

署名“田野上的希望”的朋友问：

韩老师您好！房地产企业破产以后，作为管理人，很多以房抵债的债权浮出水面请求破产企业按合同履行办证义务。但是在审核债权人提供的资料发现，大多数都是法定代表人、甚至股东在成为股东前的个人债务，现要求以公司资产抵偿股东个人债务明显突破了法律的规定！但是现在以房抵债的“债权人”有其与股东的交易记录，最重要的是有加盖公司公章的购房合同、收据等，主张这是债务的加入或者是公司对债务的确认！请问作为破产管理人解决这种问题的思路是什么？

北京市中咨律师事务所合伙人韩传华答：

田野上的希望，您好！您询问的这个问题，我想大部分房地产公司破产案件中都有可能遇到。在此，结合我自己经历的一些做法，谈谈以下几点看法，算是解决这个问题的思路，供您参考。

一、全面了解情况并分析原因和预判后果

管理人首先需要了解的是破产案件以及破产案件中以房抵债合同的总体情况。

1、了解以房抵债合同的整体情况。具体一件房地产企业破产案件，到底有多少以房抵债合同，所涉及的债权人基本情况，以及是否办理预售登记，是否经过法院判决确认，债权金额、房屋面积总计有多少等，管理人应当全面了解。

2、分析以房抵债合同形成原因。以房抵债合同形成原因，大致可以分为三种：（1）房地产企业无法清偿自己到期债务，与债权人协商并签订以房抵债合同；（2）房地产企业无法履行对他人到期债务的担保责任，与债权人协商并签订以房抵债合同；（3）房地产企业承接他人债务，包括法定代表人与股东的债务，与债权人协商并签订以房抵债合同。本期中咨普法涉及的以房抵债合同，应当属于第三种情况。

3、预判以房抵债继续履行后果。在房地产企业破产重整或者和解程序下，既存的以房抵债合同如果继续履行，是否有利于债权人整体利益，以及是否阻碍或者有利于破产重整或者和解成功，需要管理人进行预判。同样，在房地产企业破产清算程序下，既存的以房抵债合同如果继续履行，是否有利于财产变价和价值最大化，也需要管理人进行预判。

二、对以房抵债合同解除法律依据的考虑

在全面了解以房抵债合同情况后，如果管理人认为以房抵债合同继续履行不利于债权人整体利益，不利于破产程序顺利推进，管理人便可考虑统一解除这些以房抵债合同。与此同时，管理人需要认真考虑的一个问题是：解除这类债权人已履行完毕义务、而债务人没有履行完毕义务的合同，涉及到哪些法律规定。

1、《九民纪要》第48条对于违约方解除的例外规定。在以房抵债合同中，通常破产企业属于未交付房屋的违约方，债权人属于已支付完毕购房价款的守约方。违约方是否有权解除合同，因《合同法》第94条规定不明确，司法实践和学理解释中一直有争议。即将施行的《民法典》第563条规定，因延续着《合同法》第94条规定，所以有关违约方是否有权解除合同的争议仍将继续存在。

需要重视的是《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）即《九民纪要》的第48条规定。该条款明确规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”

依据上述条款规定，违约方解除合同是例外情形，必须同时符合上述（1）、（2）、（3）三种情形，并且不能通知解除，只能起诉解除。

对于以房抵债合同而言，破产企业作为违约方，通常可以同时符合上述三种情形，但如果解除合同必须起诉，一份以房抵债合同一个诉讼案件，则一般情况下管理人都可能犯难，不是担心这些案件是否胜诉，而是担心破产企业没有足够现金去缴纳这些合同解除诉讼案件的诉讼费用。

管理人需要考虑的是，是否可以通知解除以房抵债合同，而不必要起诉解除。从《合同法》、《民法典》和《九民纪要》中，我们似乎找不到管理人通知解除以房抵债合同的直接依据，直接依据似乎只能在《企业破产法》中寻找。

2、《企业破产法》第18条规定赋予违约方解除合同权利。

《企业破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”

认真学习和思考这一条规定后，有以下两点内容需要注意：

“均未履行完毕”包括债务人违约情形。假设：房屋或者其他任何标的物的买卖合同项下，卖方是债务人，买方是对方当事人，合同约定：买方先向卖方支付合同约定价款60%，卖方向买方交付合同约定标的物后，买方再支付剩余40%合同约定价款。当卖方（债务人）被裁定破产时，买方已向债务人支付60%合同价款，但卖方逾期未向买方交付标的物，买方也未支付剩余40%合同价款。此项合同履行假设情况，完全符合《企业破产法》第18条规定的合同双方当事人均未履行完毕义务的情形。在此，需要注意的第一点是：在这个假设情形下，买方不违约，违约的是卖方债务人。

作为债务人的违约方有权通知解除合同。在上述假设情形下，虽然债务人违约，但依据《企业破产法》第18条规定，债务人有权通知对方当事人解除合同。此项合同解除，不需要起诉，仅通知即可。在此，需要注意的另一点是，《企业破产法》第18条规定赋予了作为债务人的违约方通知解除合同的权利。

3、广东高院对《企业破产法》第18条规定扩大解释。《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》（粤高法发〔2019〕6号）第36条规定：“破产受理前成立，债务人未履行完毕，对方当事人履行完毕的合同，自破产受理之日解除；债务人履行完毕，对方当事人未履行完毕的合同，管理人可以要求对方当事人继续履行。双方均未履行完毕的合同，按照企业破产法第十八条的规定处理。破产案件受理后，管理人继续履行或接受相对方履行合同后，主张合同解除的，人民法院不予支持。”

广东高院上述指引规定，第一次对这个争议不休的破产实务问题提出了明确的意见，即：债务人未履行完毕，对方当事人履行完毕的合同，自债务人破产受理之日解除，无需管理人通知，也无需等待债务人破产受理之后的二个月期满。据此规定，本期中咨普法中涉及的以房抵债合同，属于债务人未履行完毕，对方当事人履行完毕的合同，应当在债务人破产受理之日自行解除，管理人可以告知合同解除，但无需另行通知合同解除。

我个人认为，广东高院上述指引规定，不仅对于诸如本期中咨普法中疑难问题有明确意见，而且对于破产案件审理中其他疑难问题解决也多有建设性意见。中咨普法栏目中本人解答意见，经常受益于广东高院这一指引。在此由衷地向广东高院表示感谢！同时，建议破产案件的管理人和专业律师们，即便其从事的破产案件不发生在广东省，也有必要认真学习这一指引规定，吸取其中精华。学好这一指引，有利于更好地理解和适用《企业破产法》。

三、以房抵债合同通知解除与债权审查

认真学习《合同法》、《民法典》、《九民纪要》以及《企业破产法》的有关规定后，我理解，对于类似于以房抵债这类债务人没有履行完毕义务，对方当事人履行完毕义务的合同，法律上管理人应当有权通知解除。

1、分别书面通知解除以房抵债合同。当管理人认为以房抵债合同继续履行不利于债权人整体利益，不利于破产程序顺利推进时，管理人应当决定解除所有以房抵债合同。

如果破产案件不是发生在广东省，管理人可以考虑，分别书面通知以房抵债合同的对方当事人解除合同，并告知对方当事人在合同解除后可以依法申报债权，不同意解除合同可以提起诉讼等。解除合同的理由主要是，债务人无法继续履行以房抵债合同，或者继续履行合同不利于债权人整体利益，不利于破产程序顺利推进。解除合同的法律依据主要是，《合同法》第94条或者2021年1月1日以后的《民法典》第563条，以及《企业破产法》第18条等。

2、以房抵债合同解除后债权审查。管理人决定并通知解除以房抵债合同后，对方当事人申报合同解除后损害赔偿债权的，管理人应当依法审查，并根据债权形成实际情况，确认其债权是否真实，以及是否优先或者普通等。此点，可参考本人破问34期“购房人解除合同后债权是否优先于建筑工程款？”一文中的有关答疑。

管理人对以房抵债合同解除后申报债权审查，可以参照《杭州市余杭区人民法院房地产企业破产审理操作规程（试行）》（余法〔2016〕6 号）第37条规定。该条规定是：“债权人以购房者名义申报债权，经审核为虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，管理人应按基础法律关系的性质认定债权。”

管理人也可以参照《河北省高级人民法院破产案件审理规程（试行）》（冀高法〔2019〕95号）第101条规定。该条规定是：“消费购房者享有优先受偿权。消费购房者债权优先于建设工程价款受偿。债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，人民法院应按基础法律关系的性质认定债权。”

四、结语

回到本期中咨普法中提到的管理人解决以房抵债合同的思路，我个人认为，只要这类合同继续履行不利于债权人整体利益，不利于破产程序推进，管理人应当书面通知解除。合同解除后的债权审查，应当依法严格进行。